Наличие механизмов содействия органов публичной власти в осуществлении гражданами права на жилище характерно для многих развитых и развивающихся стран. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации закреплено, что органы государственной власти создают условия для осуществления права на жилище¹. Следует отметить, что проблема обеспеченности граждан жильем актуальна как в Российской Федерации, так и в других странах. Учитывая различный уровень экономического развития государств, уровень жизни населения и особенности законодательства, в каждой отдельно взятой стране имеются свои специфические механизмы содействия гражданам в решении проблемы обеспечения жилищем.

В целях выявления и возможного внедрения в Российской Федерации положительного опыта зарубежных стран в части эффективного функционирования механизмов содействия гражданам в обеспечении жильем нами проведен анализ законодательства ряда иностранных государств.

В первую очередь следует отметить опыт Скандинавских стран, политика которых направлена на создание условий для обеспечения жильем всех граждан. В частности, в Финляндии функционируют следующие механизмы содействия гражданам в реализации права на жилище:

1. Приобретение жилья после накопления первоначального взноса (ASP-ennakkosäästäminen). Данный механизм предназначен для граждан в возрасте 15-39 лет, приобретающих жилье впервые. Участникам данной схемы необходимо накопить на специальном счете в банке минимум 10 % от цены в качестве первоначального взноса за свой первый дом. В свою очередь банк обязуется предоставить им кредит, как только будет достигнута необходимая сумма средств. К преимуществам данного механизма относится гарантированность получения гражданами кредита на приобретение жилья после накопления минимального первоначального взноса;

2. Предоставление субсидирования процентов (korkotuki) по кредиту на приобретение жилья. Субсидирование процентов предоставляется гражданам в возрасте 15-39 лет, приобретающим жилье впервые. Субсидированию подлежит порядка 70% от годовой процентной ставки по ипотеке на период не более чем 10 лет. Данный механизм позволяет приобретать жилье, практически не переплачивая процентов за пользование кредитом; соответственно, размер ежемесячных платежей для граждан существенно уменьшается².

3. Получение через банк государственной гарантии (valtiontakaus). Размер государственной гарантии может составлять не более 20% от кредита и не более 50 000 евро, выступающей в качестве обеспечения кредита на приобретение жилья, при этом максимальный срок кредитования составляет 25 лет³. В данной схеме государство выступает в качестве «поручителя» по договору между гражданином и банком, что, соответственно, повышает максимальный размер кредита на приобретение жилья для гражданина, а для банка снижает риски его невозврата.

Во Франции существует такой механизм содействия гражданам в реализации права на жилище, как кредитование с нулевой ставкой на срок от 20 до 25 лет (PTZ+). Указанная схема предусмотрена для тех, кто покупает жилье впервые. В качестве условий заявлено, что гражданин, претендующий на получение кредита с нулевой ставкой, не должен быть владельцем по его основному месту жительства в течение последних двух лет. Из указанного правила сделаны следующие исключения:

1) заемщик или член его семьи является инвалидом и не может осуществлять трудовую деятельность; 2) заемщик или член его семьи получает пособие на образование; 3) заемщик потерял жилье в чрезвычайных ситуациях⁴.

Механизм PTZ+ можно также рассматривать как личный вклад, который допустимо суммировать с другими кредитами для приобретения жилья. Денежные средства по PTZ+ могут выдаваться банком в дополнение к уже заключенному кредитному договору на покупку недвижимости.

Следует отметить, что сумма кредита, на которую может претендовать гражданин, и сроки погашения варьируются в зависимости от ряда параметров:

1) в зависимости от площади жилья и цен на жилье (присужденная сумма будет выше в столичном регионе, где цены выше, чем в небольшом провинциальном городе). 2) в зависимости от состава семьи (сумма кредита и срок погашения будут более высокими для граждан с детьми и минимальными ̶ для одиноко проживающих). 3) в зависимости от доходов семьи (срок погашения будет меньше, если семья обладает высокими доходами). Например, при доходе меньше 14 тыс. евро срок погашения ̶ 25 лет, при доходах больше 15 тыс. евро – 22 года, а при доходах свыше 24 тыс. евро – 20 лет. 4) в зависимости от энергетической эффективности жилья (сумма кредита будет выше, если жилье является энергоэффективным).

Полагаем, что действующий во Франции механизм кредитования с нулевой ставкой на срок от 20 до 25 лет при приобретении жилья заслуживает положительной оценки ввиду того, что он позволяет гражданам приобрести первое в своей жизни жилье фактически в рассрочку.

В Федеративной Республике Германия в целях обеспечения возможности граждан приобрести жильё функционируют строительные сберегательные кассы, которые специализируются на финансировании индивидуального строительства по принципу коллективного накопления сбережений. Привлекательность такого накопления средств заключается в праве на получение кредита на жилищное строительство под сравнительно невысокий и стабильный процент. Кроме того, взносы вкладчиков поощряются за счет государственных премий и некоторых налоговых льгот⁵.

В Федеративной Республике Германия действует также поддержка граждан в приобретении жилья, обусловленная задачей по стимулированию рождения детей. В частности, граждане Германии могут получать в течение 10 лет безвозмездную субсидию от государства на строительство или покупку собственного жилья (Baukindergeld) при условии наличия у них детей. В частности, при наличии одного ребенка государство за год выплачивает порядка 1.2 тыс. евро, при двух детях – 2.4 тыс. евро, при трех – 3.6 тыс. евро, при четырех – 4.8 тыс. евро, при пяти и более – 6 тыс. евро. Вместе с тем установлено ограничение по уровню совокупного дохода семьи: не более 90 тыс. евро в год при наличии одного ребенка. Если в семье есть еще дети, допустимый лимит для получения пособия возрастает еще на 15 тыс. евро за каждого (например, 105 тыс. для семьи с двумя детьми, 120 тыс. – с тремя и т.д.)⁶.

Полагаем, что преимуществом применяемого в Федеративной Республике Германия механизма содействия гражданам в приобретении жилья является его направленность на решение сразу нескольких существенных для государства задач, а именно: обеспечение граждан жильем, стимулирование рождаемости и поддержка семей с детьми.

Содействие в приобретении жилья в Великобритании осуществляется посредством реализации государственной программы «Помощь в покупке» (Help to Buy: Equity Loan). Суть данной программы заключается в том, что покупателю достаточно иметь не менее 5% от суммы приобретаемого жилья собственных средств на счете в банке. В свою очередь, британское правительство выдает в виде займа до 20% (или 40% в случае Лондона), а остаток до 75% (до 55% в случае Лондона) в виде ипотечного кредита предоставляется коммерческими финансовыми организациями.

Участниками программы могут быть граждане старше 16 лет при условии, что они приобретают жилье в первый раз и у них в собственности нет недвижимости в любой точке мира. При этом приобретаемая недвижимость должна отвечать следующим требованиям:

1) находиться в Великобритании, 2) обладать стоимостью не более 250 тыс. фунтов стерлингов (или до 450 тыс. фунтов стерлингов в Лондоне), 3) быть единственным жильем, которым будет владеть и пользоваться участник государственной программы. 4) приобретение будет осуществлено с использованием ипотечных средств.

Первые пять лет проценты по правительственному займу не подлежат уплате. Начиная с шестого года процентная ставка по займу составляет 1.75%, и каждый год она корректируется на величину, равную индексу розничных цен плюс 1%. Возврат правительственного займа осуществляется по истечении 25 лет либо при продаже жилья участником до истечения указанного периода.

Особенность продажи жилья участником до истечения срока предоставления правительственного займа состоит в том, что участник возвращает государству размер займа ̶ 20% (или 40% в случае Лондона) от цены продажи недвижимости⁷. Например, участник государственной программы приобрел жилье в Лондоне стоимостью 100 тыс. фунтов стерлингов, из них правительственный заем составил 40 тыс. фунтов стерлингов. В случае его продажи до истечения срока предоставления займа – 25 лет уже за 200 тыс. фунтов стерлингов он будет обязан вернуть государству все те же 40%, а это уже 80 тыс. фунтов стерлингов. К тому же при продаже жилья ниже стоимости его первоначального приобретения сумма остается прежней.

Полагаем, что данная схема весьма интересна для государства ввиду того, что она в любом случае гарантирует гражданину возврат средств, предоставленных ему на приобретение жилья, а также позволяет увеличить размер возвращенных средств при продаже жилья участником государственной программы на порядок дороже его первоначальной стоимости.

Опыт закрепления права на жилище на конституционном уровне наряду с Российской Федерацией имеется и в Испании. Согласно ст. 41 Конституции Испании «все испанцы имеют право на достойное, благоустроенное жилище. Органы публичной власти обеспечивают необходимые условия и устанавливают соответствующие нормы для действенного осуществления данного права»⁸.

В целях реализации вышеуказанных положений Конституции в Испании с 2018 г. реализуется государственная программа по оказанию гражданам в возрасте до 35 лет помощи в приобретении жилья впервые посредством предоставления субсидии на оплату до 20% стоимости приобретаемого в собственность жилья, но не более 10.8 тыс. евро. При этом для того, чтобы получателю субсидии не требовалось ее возвращать государству, ему необходимо прожить в приобретенном жилье не менее пяти лет.

Единственное ограничение по участию в данной программе обусловлено обеспеченностью средствами бюджета. Так, на 2019 г. программой предусмотрено порядка 17 млн евро, что позволит оказать поддержку примерно 1500 гражданам⁹.

Полагаем, что действующий в Испании механизм поддержки граждан в реализации права на жилище ввиду высокой финансовой нагрузки на государственный бюджет нецелесообразно внедрять в Российской Федерации.

В Китайской Народной Республике с 1991 г. действует механизм поддержки граждан со средними и низкими доходами в приобретении жилья посредством деятельности специально созданной организации – Фонда жилищных сбережений, начавшей свою деятельность в Шанхае. С 1999 г. во всех городах Китая были созданы аналогичные фонды, деятельность которых заключается в формировании пенсионных накоплений граждан.

Участниками фондов жилищных сбережений в соответствии с законодательством должны являться все работники и все работодатели в Китае. Соответственно, работник ежемесячно вносит от 5 до 12% зарплаты на свой персонифицированный счет. При этом работодатель, в свою очередь, также вносит сумму, равную взносу работника, на персонифицированный счет.

Минимальный процент взносов в фонд жилищных сбережений устанавливается местными властями с учетом занимаемой работником должности. Следует отметить, что средства, внесенные работником и работодателем на персонифицированный счет, не подлежат налогообложению.

До выхода на пенсию гражданин может получить от Фонда жилищных сбережений льготный кредит на приобретение жилья со ставкой от 2.75% до 3.25% годовых. При этом размер кредита, на который может рассчитывать гражданин, прямо пропорционален размеру накоплений, внесенных им на свой персонифицированный счет. В то же время местными властями может ограничиваться максимальный размер кредита, на который вправе рассчитывать гражданин. После выхода на пенсию гражданин может получить накопления для использования на любые цели.

С момента создания в фондах было открыто 217 млн счетов, на которые работники перечислили 9.2 трлн юаней (порядка 1.4 трлн долл.). Около 100 млн работников улучшили свои жилищные условия с использованием накопленных средств и кредитов фондов¹⁰.

Представляется, что действующий в Китае механизм содействия гражданам в реализации права на жилище заслуживает внимания ввиду того, что он задействует «длинные деньги» пенсионных накоплений граждан. В Российской Федерации такое направление использования пенсионных накоплений граждан, к сожалению, отсутствует.

Подводя итог анализу зарубежного опыта содействия органов публичной власти в осуществлении гражданами права на жилище, считаем, что в Российской Федерации целесообразно рассмотреть возможность внедрения механизмов поддержки, положительно зарекомендовавших себя в других странах.

Полагаем, что в России будет активно востребовано субсидирование процентов по кредиту на приобретение первого жилья, равно как получение субсидии на строительство или приобретение жилья при рождении первого, второго и т.д. ребенка. Считаем также, что в решении проблемы обеспеченности граждан жильем следует использовать средства пенсионных накоплений граждан, как это реализуется в соседнем Китае.